避けては通れない！
不動産の終活
「もし自分が他界した後、財産の整理や処分は誰がやるのだろうか」
「老後、この家をどうするべきなのだろうか」
深刻な少子高齢化の問題を抱えている現代、住まいをめぐる生前整理の重要性がより高まっています。
特に空き家や所有者不明による土地の問題は深刻さを増しており、国も新たな政策を提唱しはじめています。
不動産に関しての身辺整理では、複雑な手続きや税金のへ対策・対応が求められるため
たとえ、後を継ぐ相続人がいる場合でもトラブルが起こりやすくなっています。
住まいを将来「負動産」にしないために、どのような終活が求められているのでしょうか？
このページでは、不動産など資産の相続や整理についての取り組み方を中心に解説していきます
人生100年時代、
他人事ではない
「空き家問題」
近年、都心部や湾岸エリアを中心とする大規模再開発の盛況により、タワー型マンションや高層住宅の建設が増加傾向にあります。
超高層マンションの需要は2000年あたりから増加し、2007年頃にその建設ラッシュはピークを迎えますが、その後のリーマンショック、そして未曾有の災害となった東日本大震災の影響もあり、長らく落ち込んでいました。
しかし、最近では「タワマンブーム」とともに再び活発さを見せており、郊外の都市でもモダンな高層マンションが建設され、そこを中心とした街の再開発が行われているのをよく目にします。
このように大型住宅施設が次々と新たに建てられている一方、現在わが国では、住宅の「空き家問題」が大きな社会問題になっています。
総務省は「平成25年住宅・土地統計調査」で、全国すべての住宅のうち空き家の割合はなんと13.6％にも上るとの調査結果を発表。
また、ここ10年間の空き家増加率については、神奈川・埼玉・千葉の3県で51％も増え、東京都でも8％増加していることが国土交通省の「首都圏白書（2018年版）」に記されています。
空き家問題はこれまで、人口・産業の都市部集中によって人離れが進んだ郊外や地方に多く生じている傾向にありましたが、過疎とは縁遠い東京都や周囲首都圏でも空き家率が進んでおり、2020年9月には「世田谷区の空き家は5万戸」という衝撃的なニュースも。
すでに日本全体が抱える問題として深刻化していることが浮き彫りになりました。
空き家問題の原因とは？
少子高齢化
いまの日本は高齢者の数が増え、子どもの数が減り続け、結果として人口減少が加速しているという状態です。
高齢になると家で暮らすことが困難となり老人ホームや介護施設に転居したり医療機関にかかる方が多くなります。
さらに核家族化や都市化が進んだことによって、子どもの世代が実家に戻ることが難しくなっており、結果として家には誰も住まない状態となってしまいます。こうした流れは、現代において決して珍しいことではなく、どの家庭でも考えられることと言えるのではないでしょうか。
もっとも、人口が減少しているということは、単純にそれまでの総住宅数に余りが生じるということになります。
所有者の死去
所有者が亡くなり、家が手つかずの状態で放置されているケースもとても多くあります。相続人が相続したもののそこに住むことが困難であったり、住居が遠方のため管理が不十分になってしまうことで空き家となってしまうパターンが増えています。
固定資産税への対策のため
「空き家」でも、所有していれば固定資産税と都市計画税が課せられますが、所有者の負担を軽減するための取り組みとして設けられた「住宅用地の特例」※により減税措置を受けることができます。
敷地面積の条件により減額率が変わりますが、固定資産税が最大で1/6に減額されるというたいへんメリットの大きな内容となっています。
ただし、この特例はあくまで「空き家」に対してのもの。更地の場合は税金の減額対象にはなりません。
つまりは、立て壊して更地にしてしまうと固定資産税が3倍以上に跳ね上がってしまう形になります。
このため、節税対策として建物をそのまま残す人が多くなっています。
また、家を解体するにも大きな費用が掛かってきますので、一括りにしますと経済的な理由とも言えます。
手放したいけど売れない
住むことや所有していくことが難しくなったために売りに出しますが、なかなか買い手がつかない…といったケースもあります。 物件に魅力を付加させるなど売れるための工夫や努力も必要となるでしょう。
自治体が行っている取り組みのひとつに「空き家バンク制度」というものがあります。
空き家を売りたい人・貸したい人と購入・賃貸希望者をマッチングさせる仲介役を担うというもので、いわば「自治体が運用している空き家専門の不動産仲介」といったところです。
主に、不動産価格が低いため民間不動産業者での取引が難しい地域の自治体で行われている制度となりますが、生活様式の変化により、リモートワーク勤務で地方・郊外へと移住を希望している層からもニーズが高まっています。特に、行政によって運用されていることでの信頼性は買い手・売り手ともに大きなメリットのあるシステムですので、活用する価値は大いにあるでしょう。
また、リフォーム費用の助成金制度を設けている自治体もあります。リフォームにより売却を有利に進めることも望めますので、活用をご検討されるのもよいでしょう。
空き家にせざるを
得ない物件も？
「空き家問題」をひき起こしている要因のひとつに、法的な理由で「空き家にせざるを得ない…」事態に直面している住宅が多くあることが挙げられます。
売りたくてもなかなか売れず、さらに簡単には建て壊すこともできない不動産、「再建築不可物件」です。
再建築不可の物件とは、現在ある建物を壊し、その場所に新たな住宅を建築することが法律により禁じられている物件のことを指します。
この定めに該当するのは、主に現在の建築基準法ができる前に建てられた接道義務を果たしていない建物となります。法ができたのは1950年（昭和25年）、都市計画法は1968年（昭和43年）ですので、現在残っている再建築不可物件は自ずと築年数のとても古い住宅となります。
また、この規制のそもそもの概念は、「人々が安全に生活するため」であり、その基準を満たしていないことも意味します。
したがって、不動産価値も低く評価されているため、売却したくてもなかなか売れない、売れたとしても相場を大幅に下回る価格となる傾向にもある、ある意味「いわく付き」の物件なのです。
ちなみに、このような再建築不可の住宅は東京23区内だけでも24万2600戸（約4.9％）もあるとされています。
その他のケースでは、相続整理が行われていないまま所有者が亡くなられて、整理の難航により不動産に手を付けることができず、空き家放置という状況に陥ってしまっている例もあります。
再建築不可物件は「売れにくく」「買いにくい」不動産と言われています
解体してしまうとその場所には再度建物を建てることができなくなってしまいます
再建築不可物件に
価値をあたえる
手の付けようがないとも言われていた再建築不可物件でしたが、リノベーション・リフォームにより、こうした物件に新たな価値を付与して、魅力ある住居へと生まれ変わらせる方法が注目されています。
前述のとおり再建築不可ですので建て替えをすることはできませんが、リフォーム工事をすることは可能です。
建物を骨組みの状態まで解体し、耐震補強工事や水道配管の交換などを行い、内装、外装、屋根、床などを新たに作りかえていくスケルトンリフォーム工法を用いて、住宅を建て替えることなく新築のお家のように刷新していきます。
売れない負動産を魅力的な不動産に蘇らせれば、売却のケースだけでなく、難航していた遺産相続問題なども好転する可能性が開けます。
また、賃貸にすることによって家賃収入での資産活用の道も見えてくるでしょう。
自分が他界した後、自分の家が空き家となって朽ちていく姿なんて想像したくないものですし、社会問題の一端となることは避けなくてはなりません。さらに建物の倒壊により周囲に甚大な被害をもたらしてしまうおそれもあります。
再建築不可物件の整理でお悩みでしたら、不動産屋だけでなく、一度リフォームメーカーに相談してみてはいかがでしょうか。
柱などの骨組みだけの状態まで戻し、リノベーションをしていきます
古材を効果的に残したリフォームも人気です
NTT都市開発株式会社と資本業務提携を結んでおり、信頼と実績充実の大手リノベーション会社です。
「セカンドライフリノベーション」にも取り組んでおり、バリアフリーリフォームにも定評のある同社。
特に自由設計の技術力の高さは目を瞠るばかりで、そのパフォーマンスは施工事例写真を見ただけでも伝わってきます。
再建築不可で住宅の再生をあきらめていたという方も、自由設計によるリノベーションを相談してみる価値は非常に高いでしょう。
住宅ローンを活用した「中古マンションの購入＋リノベーション」の提案も行っておりますので、住替えも視野に入れている場合にも心強い会社です。
不動産相続でのトラブルを防ぐためには？
不動産に限らず、お金や車、その他の財産についても同様のことが言えますが、自分が亡くなる前にきちんと相続に関しての整理をしておかないと、もしもの時に残されたご家族が大変なことになってしまいます。
被相続人側、つまりは今不動産を所有している側の人が、終活として生前に行っておくべき要点には何が挙げられるのでしょうか？
- 遺言書の作成
- 遺言書が残されているかどうかで相続の流れは大きく変わります。スムーズに行われるためにも、遺言書を作成しておきましょう。遺言書には自筆証明遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言の3種類があり、開封方法などがそれぞれ異なります。
- 相続税について
- 相続税は、現金で納めなければならないという決まりがあります。そのため相続人は納税できる現金を持っていなけくてはなりません。 生前に双方の意思確認などのお話は進めると思いますが、その際に納税能力があるかも確認しておく必要があります。もしも相続人に資金が無い場合には、生前中に不動産を売却して現金化しておくことも検討しましょう。
- 相続の分割対策
- 現金であれば1円単位で分割することが可能ですが、不動産の場合は綺麗に割ることができません。これがトラブルが多くなる要因のひとつとなっています。 例えば複数の相続人が共有者となった場合、固定資産税課税がかかるなどの理由で売却を検討するとします。この時、共有者全員が売却の意思を持っていればスムーズに事が進みますが、反対する人がいれば頓挫することになってしまいます。このような意見の対立により相続人同士の関係が泥沼化してしまうケースも少なくないのです。 不動産は単独の所有者に定めたり事前に現金化して分配しやすい形へと整理しておくことがトラブルの回避策となります。
持ち家を相続する人がいる場合は、これらの項目を最低限必ず対策をしておかなくてはならないと認識しておきましょう。当然のことながら、相続に関する双方の意思確認も行っておき、もしも「その時」がきても、安心して円滑に解決できるよう準備を整えておくことが大切です。
「負動産」になる前に
相続手続きの中でも、とりわけ不動産に関しては「負動産」というワードもあるほどトラブルが起こりやすく、空き家問題の大きな原因のひとつにもなっています。
昔のような“持ち家は代々継ぐことがあたりまえ”というような時代ではありません。大切なお住まいがこの先、空き家になってしまったり厄介な物となってしまうのを防ぐためにも、自分の財産は自分で整理をしておかなくてはなりません。不動産の処遇についてを考えましょう。
また、子どもがいない世帯などで相続を行わないというケースでは、売却するタイミングや方法について、早いうちから計画を立てておくことが重要です。
自宅の処遇
- 不動産を売却する
- 生前に不動産を売却し資産を現金化します。老後の生活資金に充てることもできますし、現金にすることで分配相続がスムーズになり、「負動産」による相続のトラブルも回避することができます。 しかし住宅を手放すことになりますので、老後に暮らしていくための住居を別に確保しなくてはなりません。
- リースバック
- これも「売却」のかたちのひとつですが、住宅を売ってもそのままその家に賃貸という形で住み続けることができる方法です。家賃を支払っていくことになりますが、生活環境を維持したまま、不動産を売却・現金化することができるメリットがあります。しかし、トラブルの声も聞かれますので、ご検討の際には資金計画や業者選びに注意が必要です。
- 生前贈与する
- 不動産そのものに問題もなく、スムーズに贈与できる相続関係性が築かれているのであれば、生前贈与で整理することも考えておきましょう。遺産相続の場合より相続税の節税も期待できます。
売却して資産として活用することが選択肢として一般的であり、持ち家のメリットでもあります。
子ども世代がいるようであれば、処分するのではなく二世帯住宅化して活用する方法もあります。親子で隣接して暮らせる安心感を得られるだけでなく、「小規模宅地等の特例」による減税効果も期待ができます。近年では建て替えずに、既存の住宅をリフォームすることによって、2世帯がそれぞれ分かれて暮らせる仕様へと変更するケースも増えております。
ローンの整理
終活で整理すべきものは財産など“プラス要素”の物だけではありません。借金やローンといった「返済」の必要がある“マイナス要素”についても整理をしておかなくてはなりません。
住まいに関する返済での主たるものが「住宅ローン」でしょう。住宅購入者のほとんどの方が20～30年のローンを組んで購入をしていると言われています。したがいまして、定年後、高齢になっても返済を続ける予定という方が大半となります。
しかし、実際には多くの方々が繰上げ返済などにより、高齢になる前に完済をしてしまっているというデータがあります。住宅金融支援機構の2020年の発表資料によると、住宅ローン利用者の中で貸出期間を26年～35年で組んだ割合は68％となっていますが、完済までにかかった期間では15年以下が59.6%を占めているのです。
高齢になる前に住宅ローンを完済する方法として有力なものをピックアップします。
繰り上げ返済
毎月の返済額とは別に、ローンの一部（または全額）を返済する方法です。返済額に利息分も含まれる通常の返済とは異なり、繰上返済の場合は、返済分が全て元金の返済に充てられますので、繰り上げ返済した分の利息が消え、総支払額を減らすことができます。
「期間短縮型」の繰り上げであれば、月々の返済金額は変わりませんが返済期間を短くすることができます。
借り換え
現在組んでいるものよりも条件の良いローンへ借り換えを行い、総支払額を減らしたり返済期間を短くします。
住宅の売却
家を売ったお金で、その家のローンを完済します。抵当権を抹消できることが絶対条件となり、そのためにはローンを一括返済する必要があります。
また、住宅を手放すことになりますので、新たに住み替える物件を確保しなくてはなりません。
不安を残さないための身辺整理
ここまで、不動産や相続といった“持ち家の対策”に焦点をあててお話をしてきましたが、持ち家・賃貸住宅にお住まいの方それぞれに共通して必要となる住まい整理が、身の回りの荷物、思い出の品や貴重品などの片付けです。
身辺整理は、いわば終活の根底とも言える大切なこと。「負動産」対策や相続問題への取り組みは、すでに荷物や家財の整理・片付けを済ませた上でのステップであるということを理解をしておきましょう。
もし何もせずにいて、いつか突然自分自身で行うことができなくなる事態が起きてしまったら、自分以外の人の負担により行ってもらうことになります。
最近では「断捨離」という言葉も流行り、生前整理とはまだ縁のない若い方も身辺整理を積極的に行っています。
それには、生活環境をストレスフリーにして向上させる効果、精神的に安らぎや開放感をもたらすメリットなどがあるからです。
修行のようなイメージで、大掛かりな大掃除を想像すると億劫になってしまいがちですが、コツさえつかめば初心者の方でも気軽に始められます。また、重い荷物や大量の仕分けを取り扱うことが大変でしたら、片付けに特化したサービスを提供する専門業者もあります。意外にリーズナブルに行えたりもしますので、それらを活用するのも有効手段でしょう。
