建て替えができないならば
新たにつくりなおすという選択
新築に建てかえることが法律により制限されているため、老朽化の進行を免れなかったり、売却しにくいなど様々なデメリットがある再建築不可物件。
しかし最近、こうした建物をリノベーション改修工事を施し、特別な住まいとして再生させるケースが増えています。
いまどきの新築住宅のようリフォームしたり、古民家の趣きを活かしながら耐久性と快適性を高めた建物に生まれ変わらせることで、
新たな価値を付与することができるようになりました。
ポジティブに、
強みを考えよう
建てかえることができず、刻々と老朽化していく家に老後もずっと安心して暮らしていけるのだろうか？もし整理する必要が生じたとき、果たして売れるのだろうか？
再建築不可の物件を所有し住まわれている方でしたら、終活を考えるにあたって、こういった悩みをお持ちかもしれません。
確かに、再建築することが認められていない住宅をお持ちになられるにおいて、それらは最大の不安要素でもあります。
しかし、必ずしも解決できない問題なのか？と問われれば、決してそうとは言い切れません。
かつて、再建築不可の物件は「買ってはいけない住宅」と言われることもあり、場合によっては不動産相場の半値以下の価格で流通されても買い手が付かないというケースも珍しくありませんでした。
しかし、近年ではリノベーションという選択肢が確立されたこともあり、積極的に購入を希望する方も増えてきました。
相場以下の価格で購入できるので、都心部で駅近といった超好立地の物件などであれば目玉物件として売り出され、すぐに売約済みとなることも。
また、こうした物件の多くは土地・建物の評価に対して減価補正され、固定資産税や都市計画税が割安に設定される傾向にあります。税金を抑えられるというメリットは小さなものではないはずです。
払拭できるもの、
できないもの
実際のデメリットポイントを挙げてみて、
解消する方法を考えていきましょう。
❶ 建て替えができない
読んで字のごとく、取り壊してその土地に新たな家を建てることが不可能な物件になります。何と言ってもこれが最大の欠点と言えるでしょう。
❷ 特殊な形状のケース
再建築不可となるには理由があります。それには以下のような立地条件が関係しています。
・道路に2メートル以上接していない土地にある建物
・道路に面していても、その道路幅が4m未満の場合
これに該当する建物イコール、土地・建物の形状が特殊なケースが多く、結果としてその物件で生活していくには不便を感じることもあるでしょう。
❸ 売却しづらい
再建築不可物件の場合、その性質上、銀行など金融機関も“価値が低くリスクを伴う不動産”いう低い評価をつけることが多々あります。そのために購入する際には住宅ローンを組めなかったり、条件が厳しくなる傾向があり、これも売りにくい理由のひとつになっています。
また、いくら綺麗にリフォームしたとしても、その建物から「再建築不可」という特記事項が消えるわけではありません。買い手にとって、それは多かれ少なかれ抵抗要素になりますので、売却をしたくなった時には売れにくいハンデとなるでしょう。
❹ 耐震性の問題
再建築不可物件のほとんどが、築年数が古い建物となります。耐震性基準が古い時代に建てられ、現在の安全基準を満たしていない住居で生活をしていくのは、やはり不安があります。
さらに、何十年もリフォームされていなかったり、きちんと維持・管理がされていなかった物件は、倒壊などの危険性も高まってると考えたほうが賢明です。
選択肢とは？
❶ ❹ リノベで再生リフォーム
❶、❹につきましては、根本的な解消ではないものの、改修工事によりカバーできる場合があります。
再建築不可物件でも、建築確認申請が不要な範囲内であれば大規模修繕することが認められおり、建物の躯体をそのまま使っての修繕工事がこれに該当します。
すなわち、スケルトンリフォーム・リノベーションで再生させることが可能となっておりますので、建て替えに代わる選択肢へとなり得ます。
耐震性能や断熱性能についても、専門家による適正な診断のうえ、基礎・土台・柱・壁・梁・屋根といった重要な箇所の補強工事を行うことで、信頼性を付与することができます。
❷ 規制の解除を目指す
❷は土地そのものの形状ですので、解消するためには再建築不可の解除を目指すことになります。
方法としましては、接道している隣地を買って二つの土地を一つにする「合筆」や、所有している物件の位置を後退させて道路境界線を変更する「セットバック」、自分の土地を位置指定道路にする等の手段があります。
これらには大きな費用もかかりますし、専門的な手続きも行わなくてはならず簡単なことではありませんが、法的には不可能なものではありません。まずは、個別に役所・法務局に相談してからご検討ください。
❸ 売れない訳ではない！
❸につきましても、抜本的な解決となりますと❷と同じく規制の解除を検討することになりますが、「売れづらい」というのはあくまで一般的に見た傾向で、もちろん絶対に売れないという訳ではありません。
不動産検索サイトを見てもたくさんの再建築不可物件が売約されていることがわかります。中でも最寄り駅などの立地条件が優れている物件や、新築住宅のように改装されている建物が人気のようです。その不動産にデメリットを上回る魅力があれば、売却もそう困難なことではないかもしれません。
また、売却ではなく賃貸住宅にして運用する道もあります。
賃貸入居希望者の方にとって、その物件が再建築が可能であるかどうかはあまり関係ありません。
立地条件や建物の状態を重視されますので、この特記事項を特別なハンデとは考えなくとも良いでしょう。
「放置」することでの
リスク
再建築不可物件は売却がしづらく、それに加えて相続などの問題もあり、手付かずの状態で放置されてしまうケースが増えています。
空家増加は社会問題にもなっており、政府も対策に着手していますが、何より所有者の方が危惧しなくてはならないのは、廃屋化させてしまうことです。
荒廃が進めば、倒壊を起こして近隣に重大な損害を与えてしまう恐れがあります。また、躯体が痛んで壊れてしまうとリフォームで修繕をすることもできなくなってしまいます。当然そのような状態になってしまっても、新たに住宅を建てることはできません。
放置することは、とても大きなリスクがあるのです。
空家は想像しているよりも速いスピードで劣化していきますので、早めに解決へ踏み出すことが大切です。
“不可”に価値を
見出す終活を
一般的な住宅の場合よりも、終活で解決しなくてはならない課題は増えてきますが、決してネガティブなことばかりという訳ではありません。
住まいという大切な財産、そして将来の暮らしを守るためにベストな方法を考えていきましょう。
